Kat Mülkiyeti

Birlikte yaşamanın gerekliliği olarak birden fazla dairenin / ofisin bulunduğu binalarda birtakım kuralların bulunması önemlidir. Zira her ne kadar herkes kendi bağımsız bölümünün (ofisinin, dairesinin, dükkânının) sahibi olsa da (temizlik, bakım gibi) ortak giderlerin hangi oranda kime ait olacağı, (yıkım, inşa, yönetim vb hususlarda) binaya ilişkin karar alma mekanizmasının nasıl kurulacağı gibi hususların belirli olması önem arz etmektedir. Özellikle site ve iş merkezlerinde bütçeler ve binanın değeri ciddi boyutlara ulaşabildiği için bu düzenlemeler daha da önem kazanmaktadır.

Kat mülkiyetine ilişkin hukuki sorunuz olması halinde bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu kapsamda hukukumuzda da

İnşaat çalışmaları sona ererek iskân alınan binalarda kat mülkiyeti rejimi;
İnşaatı tamamlanmayan ama projesi (daire ofis vb) bağımsız bölümler üzerinden çizilmiş yapılar için kat irtifakı rejimi
uygulanacak ve inşaat tamamlanarak iskân alındığında kat mülkiyeti rejimine geçilecektir. Kat irtifakı için daha detaylı bilgi için Kat İrtifakı Nedir başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kat Mülkiyeti Nedir?
Normal şartlarda bir arsa üzerinde bina inşa edildiğinde yapı, tümüyle arsa sahibine aittir. O binanın (kat, daire, dükkân, mağaza, depo vb) farklı bölümleri üzerinde (satma, ipotek tesis etme vb) hukuki işlem yapılabilmesi için o binada kat mülkiyeti kanununa uygun şekilde bölümlendirme yapılmış olmalı, (bahçe, merdivenler, asansör vb) ortak yerler ile (daire, ofis, dükkân vb) bağımsız bölümler belirlenmiş olmalıdır.

İşte söz konusu bağımsız bölümlerin ayrı şekilde tapulandırıldığı sistem “kat mülkiyeti rejimi” olarak adlandırılmaktadır. Bu sayede (daire, ofis vb) her bir bağımsız bölüm diğer maliklerden bağımsız olarak satılabilecek, kiralanabilecek veya üzerinde ipotek tesis edilebilecektir.

Kat mülkiyeti / kat irtifakı rejimine geçilmemesi halinde uygulamada “hisseli tapu” olarak bilinen durumla karşılaşılacak ve örneğin daireye sahip olduğunu zanneden kişiler yalnızca arsa ve yapının tamamı üzerinde hisseye sahip olacaktır.

Kat mülkiyeti rejiminde her bağımsız bölüm sahibi (kat maliki) arsa üzerinde (bağımsız bölümün değerine göre) arsa payına sahip olup yönetimde de bu arsa payına göre söz sahibi olunacaktır. Bu konuda daha detaylı bilgi için Bina ve Sitelerin Yönetimi, Kat Malikleri Genel Kurulu ve Yönetim Planı başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

Arsa Payları Nasıl Belirlenecektir?
Yukarıda da belirtildiği üzere her ne kadar her kat maliki kendi bağımsız bölümünün sahibi olsa da arsa üzerinde de bir oranda hak sahibi olması gerekir. Bu sayede hem bina yönetiminde çoğunluk daha adil şekilde sağlanacak hem de bina yıkıldığında / kentsel dönüşüm uygulandığında veya yeni bina inşa edildiğinde tarafların hakları daha doğru şekilde belirlenecektir. Zira giriş katında bulunan 750 m2’lik dükkânın sahibinin hakları ile çatı katındaki 120 m2’lik dairenin sahibinin aynı haklara sahip olması düşünülemeyecektir.

Bu kapsamda arsa payı, binanın tamamlanma tarihi itibariyle bağımsız bölümlerin sahip olacağı değere göre kat malikleri arasında paylaştırılacaktır. Bu değer söz konusu bağımsız bölümün türü, m2’si, baktığı cephe vb hususlara bakılarak belirlenecektir.

Dolayısıyla inşaat tamamlanma tarihi itibariyle toplam bedeli 10.000.000 TL olacak bir binada bodrum katta olan 80 m2 büyüklüğünde ve 500.000 TL’lik daireye sahip olan kişi %5’lik arsa payına, ara katta bulunan, güneş gören ve 150 m2 büyüklüğündeki 1.200.000 TL’lik daireye sahip olan kişi ise %12’lik arsa payına sahip olacaktır.

Arsa payı bağımsız bölümle bağlantılı olduğu için (daire, ofis vb) bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez, miras bırakılamaz, satılamaz veya ipotek verilemez.

Arsa payı belirlemede hakkaniyetli davranılmadığı takdirde uzun vadede çeşitli mağduriyetler yaşanabilecektir. Bu sebeple hakları ihlal edilen kat malikleri arsa paylarının düzeltilmesi için mahkemeye başvurabilecek olup bu konuda daha detaylı bilgi edinmek için Arsa Payı Düzeltme Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Son olarak belirtmek gerekir ki ortak giderlere arsa payına göre katılacak olup bu konuda daha detaylı bilgi için Apartman ve Site Giderleri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bağımsız Bölümün Kapsamı Nedir?
Kat maliki doğal olarak kendi bağımsız bölümü kapsamındaki alan üzerinde hak sahibidir. Ayrıca bağımsız bölümün dışında olsa da eğer doğrudan o bölümün kullanımına dâhilse; kömürlük, su deposu, garaj gibi eklentiler de dairenin / ofisin ayrılmaz bütünü olacaktır.

Dolayısıyla örneğin (ofis, daire, dükkan vb) bağımsız bölümü devralan kişi aynı zamanda bağımsız bölümün ilgili eklentilerini de devralmış olacaktır. Bu eklentiler kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesinde görülebilecektir.

Peki Hangi Alanlar Ortak Yer / Ortak Alan Sayılır?
Ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan kısımları “ortak yer” sayılır. Her ne kadar ortak yerlerin neresi olacağı sözleşme ile belirlenebilecek olsa da Kanun uyarınca aşağıdaki yerler her halükarda “ortak yer” sayılacaktır:

Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,
Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
Dolayısıyla örneğin bir kişi her ne kadar bitişik iki dairenin sahibi olsa da kat maliklerinden onay almadan daireler arasındaki duvarı yıkamayacaktır. Ayrıca bu sayılanlar dışında olsa da, yine de ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer yerler / şeyler de ortak yer / ortak alan sayılacaktır. Dolayısıyla örneğin güvenlik kameraları da kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olacaktır.

Kat Maliklerinin Hakları ve Kat Mülkiyeti Rejiminin Avantajları
Normal şartlar altında kat mülkiyetine / irtifakına geçilmeden bir arsa üzerinde yapılan binanın farklı bölümleri (örneğin daireler, dükkanlar vb) üzerinde binadan bağımsız hukuki işlemler yapılamaz.

Örneğin kat mülkiyetine / irtifakına geçilmemiş 8 daireli bir binadan iki daire satmak istenirse bu durum tapuya işlenmez ve alıcı yalnızca (hangi dairelere ait olduğu belli olmayan) arsa payı / hisse satın almış olur.

Bu durum ise çeşitli karışıklıklara ve uyuşmazlıklara neden olabilecektir. Bir binanın / yapının (kat, daire, dükkân, mağaza, depo vb) farklı bölümleri üzerinde (satma, ipotek tesis etme vb) hukuki işlem yapılabilmesi için, o binada Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde bölümlendirme yapılmış olmalı, (bahçe, merdivenler, asansör vb) ortak yerler ile (daire, ofis, dükkân vb) bağımsız bölümler belirlenmiş olmalıdır. İşte söz konusu bağımsız bölümlerin ayrı şekilde tapulandırıldığı sistem “kat mülkiyeti rejimi” olarak adlandırılmaktadır. Bu sayede (daire, ofis vb) her bir bağımsız bölüm, diğer maliklerden bağımsız olarak satılabilecek, kiralanabilecek veya üzerinde ipotek tesis edilebilecektir. Kat maliklerinin sahip olduğu hakları daha detaylı açıklamak gerekirse;

Kat Maliki’nin Kendi Bağımsız Bölümü Üzerindeki Hakları
Yukarıda da bahsettiğimiz üzere, (daire, ofis veya dükkan sahibi olan) kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde münhasır mülkiyet hakkına sahip olduğundan, taşınmaz hukuku anlamında tüm hak ve yetkilere sahiptir. Bu kapsamda;

Kat Maliki dilediği gibi sahibi olduğu bağımsız bölüm üzerinde maddi ve hukuki tasarrufta bulunabilir. (satış, bağış v.s.)
Yine kat mülkiyeti hukuku ve diğer kat maliklerinin haklarıyla bağdaşacak şekilde irtifak hakkı kurabilir (Mesela oturma hakkı, üst hakkı gibi haklar)
Sahibi olduğu bağımsız bölüm (daire, işyeri) üzerine rehin /ipotek koydurabilir.
Kat Maliki ana gayrimenkulün yapısına zarar vermeyecek şekilde, bağımsız bölümü üzerinde onarım ve değişiklik yapabilir.
Kat maliki, sahibi olduğu bağımsız bölüm ve eklentisinin yararlanma hakkını karşılıklı veya karşılıksız olarak 3. Kişiye bırakabilir (Örnek: Kiraya verme). Kat Maliki bunu yaparken dürüstlük kuralına ve yönetim planında o bağımsız bölümün kullanım amacına uygun olarak hareket etmelidir.
Kat Maliki’nin Ortak Yerler Üzerindeki Hakları
Kat Maliki, diğer kat malikleri ile birlikte ortak alanlar üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahiptir. Ortak alanlar üzerindeki bu hakkı, kendi bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkıyla bağlıdır. Yani kat malikinin kendi bağımsız bölümü üzerinde yapacağı tasarruflar, ortak alanlar üzerindeki hakkını da şekillendirecektir. Peki kat malikinin ortak alanlar üzerinde hakları nelerdir?

Bir kat malikinin, ortak alanlardan yararlanma hakkının sınırları ve somut ölçüsü, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan hükümler ile birlikte kat malikleri kurulu tarafından alınan bir karar ile de şekillendirebilir. Örnek vermek gerekirse, kat malikleri, bir alanın kullanımını, yönetim planı ve kullanım şekline uygun olarak alacakları bir karar ile bir kat malikinin kullanımına bırakabilirler.
Kat Malikleri arasında farklı bir anlaşma yoksa, garaj, teras, kömürlük, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi ortak kullanım yerlerinde kullanım ölçüsü, arsa payı ile orantılıdır. Burada arsa payına göre şekillendirme yapılırken yer veya zaman kullanımı yönünden düzenleme yapılabilir. Ancak her ortak kullanımın bu şekilde oranlanması mümkün olmayacaktır. Asansör kullanımı buna örnek gösterilebilir.
Kat malikleri ortak alandaki paylı mülkiyetin sona erdirilmesini yani ortak alanların paylaşılmasını isteme hakkı yoktur.
Bir kat maliki diğer kat malikinin ortak alanlarda kullanımına engellemesi durumunda, o kişiye karşı sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açabilir, zarar oluşması durumunda bunu tazminini talep edebilir.

Kat mülkiyeti rejiminin daha iyi işlemesi ve uygulamada çıkabilecek sorunları engellemek amacıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bazı tedbirler alınmış ve yönetimde bazı avantajlar sağlanmıştır. Bu durumlar, uygulamadaki uyuşmazlıkların çözümü için son derece önemli olup işleyişi de kolaylaştırmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılamaması
Kat Mülkiyeti Kanunu m.7 hükmüne göre, kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde kat malikleri ortaklığın giderilmesi istenemeyecektir. Bu sebeple (kentsel dönüşüm / kamulaştırma benzeri durumlar olmadığı sürece) kat malikleri mülkiyet haklarını güvenli şekilde koruyabileceklerdir.

Yasal Önalım Hakkının Bulunmaması
Kat Mülkiyeti Kanunu m.8 hükmüne göre, kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde, diğer kat maliklerinin veya kat irtifakı sahiplerinin, o bağımsız bölümü ve arsa payını, (öncelikle satın alma) ön alım hakkı yoktur. Ancak, kat malikleri, kat mülkiyetini kuran sözleşmede, bu durumun aksini kararlaştırarak ön alım hakkını kullanabilirler. Bu sebeple kat malikleri herhangi bir kısıtlamaya maruz kalmaksızın taşınmazlarını devredebileceklerdir.

Tahliye Kolaylığı
Kat malikleri kurulunca veya yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticilerkendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar. Bu süre içinde boşaltılmayan yerler yöneticinin veya kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine, başkaca tebligata lüzum kalmadan mahalli mülki amirlerin kararı ile bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz. İlgililerin kanun ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır.

Tebligat Kolaylığı
Kat Mülkiyeti Kanununun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, bina yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bina yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar, bu adrese yapılır.

Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği bina girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.

Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa ilân tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılacaktır.

Kat mülkiyeti ve gayrimenkul hukukuna ilişkin hukuki sorularınızda avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.

KAT MÜLKİYETİ YARGITAY KARARLARI
Kat mülkiyetinin kurulması
Dava dilekçesinde, arsa paylarının düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi bir kısım davalılar vekillerince incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davalı … vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı … vekili Av. … ile davalı … vekili Av. … ile aleyhine temyiz olunanlardan davacı … vekili Av. … geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacılar, davaya konu ve kat mülkiyetine tabi anataşınmazda davacı ve davalı arsa paylarının hatalı tespit edildiğini ileri sürerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 5711 sayılı Yasayla değişik 3. maddesi hükmüne göre; “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.

Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi arsa payının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”

Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Somut olay
Açıklanan bu yasal durum çerçevesinde somut olayda;

Dava konusu taşınmazda ilk olarak 24.01.1974 yılında kat irtifakının kurulduğu,
Daha sonra 29.04.1985 tarihinde cinsi kargir apartman olarak tashihen ve arsa payları korunarak o tarihteki tüm malikler adına vekaleten (rızaları dahilinde) 8 no bağımsız bölüm maliki … tarafından kat irtifakının kat mülkiyetine çevrildiği,
Dolayısıyla kat mülkiyetinin, davacıların da imzalarının yer aldığı 21.01.1985 tarihli vekaleten malik … tarafından tapu müdürlüğüne verilen (arsa payları açıkça belirlenip yazılarak) tapu tescil istem belgesine dayalı olarak 29.04.1985 tarihinde kurulduğu,
Davacıların taşınmazdaki arsa paylarının mevcut haliyle kat mülkiyetine çevrilmesine rızalarının mevcut olup, davacı …’in de tapu tescil istem belgesi ile kat mülkiyeti kurulmasını isteyen …’un mirasçısı olduğu anlaşıldığından,
davacıların kendileri tarafından kurulmuş olan kat mülkiyetindeki arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli sayılamayacakları ve bu davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunmadığı gibi her ne kadar dava açıldığı tarihte ana taşınmazda kat mülkiyeti mevcut ise de, dava açılmadan önceki tarihte (20.05.2013) 6306 sayılı Afet Riski altındaki alanların Dönüştürülmesi hakkında Kanun kapsamında dava konusu taşınmazın tapu kaydına riskli yapı şerhi konulduğu, belediye başkanlığınca 26.07.2013 tarihli yazı ile yapının 60 gün içinde yıkılmasının istendiği, mahkemece yerinde yapılan incelmede yapının boşaltılmış olup, duvar, kapı ve pencerelerinin yıkıldığı, metruk halde olduğunun saptandığı, bilahare 04.02.2014 tarihinde kat mülkiyetinin terkin edilip müşterek mülkiyete dönüştüğü

ve sonrasında da tüm tarafların yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemek suretiyle yeni yapılacak binada alacakları bağımsız bölümleri belirledikleri ve 03.12.2014 tarihinde bağımsız bölüm sayısı da dört adet artırılarak kat irtifakının yeni arsa payları ile yeniden kurulduğu, önceki 13 adet bağımsız bölüm üzerinden arsa payı düzeltilmesinin mevcut tapu kaydı ile örtüşmediği ve infazının mümkün olmadığı da dikkate alınmadan davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Kat mülkiyeti ne demek
Dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın kat mülkiyeti kurulmak veya aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü ile ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine dair verilen hükmün temyiz incelemesi bir kısım davalılar tarafından duruşmalı olarak yapılmasıdır. Davalı Oğuz vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenildi. Dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü.

Dava dilekçesinde;

müşterek mülkiyet olarak tapuya kayıtlı taşınmaz üzerindeki binanın zemin ve asma katının tamamlandığı,
(1), (2), (3), (4) ve (5) inci katlar üzerinde müşterek mülkiyetli olarak kat irtifakı tesis edildiği,
bağımsız bölümleri müstakilen kat irtifakı veya kat mülkiyetine dönüştürme konusunda ortaklar arasında anlaşma olmadığı belirtildi.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesi uyarınca gerekirse ivaz ilavesiyle paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin paydaşlar arasında kat irtifaklı veya kat mülkiyetine geçiş suretiyle aynen taksimi istenmiştir.
Mahkemece dava kabul edilerek, bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına ve ivaz ilavesi suretiyle paylar denkleştirilerek ortaklığın kat mülkiyetine dönüştürülmek suretiyle giderilmesine karar verilmiştir.

Kat mülkiyeti kanunu
Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesinin ilk fıkrasına göre.:, Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulün tamamı için ortaklığın giderilmesi istenemez. Yine aynı Yasanın 10. maddesine göre, anataşınmazın tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrımenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti tesisi mümkün değildir. Bundan ayrı, 14. maddenin üçüncü fıkrası, kat irtifakından kat mülkiyeti nedir geçilmesi için yapının tamamlanmış olması koşulunu getirmektedir. Öte yandan, Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin sonuncu fıkrası uyarınca ortaklığın kat mülkiyetine geçiş suretiyle giderilmesine karar verilebilmesi için, taşınmaz üzerinde daha önce kat irtifakı tesis edilmemiş olması gerekir. Kat irtifakı tesis edilen yapılarda kat mülkiyetine geçiş ilgililerin talebi üzerine idari işlemle yapılır.

Somut olayda, tüm bu kurallara aykırı olarak, henüz tamamlanmamış, üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş bir binanın, bir bölümü ayrık tutulmak suretiyle ortaklığın kat mülkiyetine geçiş suretiyle giderilmesine karar verilmiştir. Kat irtifaklı olup üzerindeki bağımsız bölümler henüz inşa edilmemiş taşınmazlarda, bağımsız bölümlerin paylaştırılması suretiyle ortaklığın giderilmesi olanağı da bulunmadığından paydaşlardan birinin talepte bulunması koşuluyla ortaklık ancak satış yoluyla giderilebilir.

Kat mülkiyeti tapusu
Bu bilgilerin ışığı altında, dava konusu olay yönünden saptanacak sonuçlar şöyledir: Kat mülkiyeti satışı, aslında taşınmaz satışı niteliğindedir. 1512 sayılı yeni Noterler Yasası, md. 60, b. 3’e göre, taşınmaz satış vaadini noterler de düzenleyebilirler. Noterler önünde yapılan taşınmaz satımı sözleşmeleri, noterlerin düzenlemeye yetkili olduğu taşınmaz satış vaadine çevrilerek (tahvil edilerek) geçerli tutulmak gerekir.

Bundan dolayı, aslında taşınmaz satışı niteliğinde bulunan kat mülkiyeti kurulması ya da satışı sözleşmesi, noterlerin düzenlemeye yetkili olduğu taşınmaz satış vaadine çevrilerek (tahvil edilerek) geçerli sayılmaktadır. (Sungurbey, Eleştiriler II, Sh. 110/117; Sorunlar, Sh. 19 vd.). Bu anlatılanlar, yapılacak ya da yapılmakta olan yapılar için de geçerlidir. Yüksek Yargıtay’da 6217 sayılı Yasanın yürürlüğü döneminde, TK. md. 26’daki açık hükme karşın (rağmen) “şahsi irtifak hakkını kurma vaadinin” noterlerce düzenlenmesini geçerli saymış, daha önceki evrede “sattım, aldım” sözlerini yorumlayarak ya da çevirme (tahvil) yoluna başvurarak, noterlerin yaptıkları taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine geçerlik tanımış, üstelik, böyle bir sözleşmenin borç doğurması ve de sözleşmenin kurulmasında malik olmanın bir koşul bulunmamasını gözönünde tutarak bir kimsenin malik olmadığı taşınmazın satışını vaad edebileceğini, iştirak durumunda mülkiyete bağlı bir taşınmazla ilgili noterlerin senetledikleri satış vaadi sözleşmesinin de geçerli olduğunu kabul etmiştir.

Kat mülkiyeti mevzuatı ve Türk Borçlar Kanunu’na göre
Eser sözleşmesinde üstenci (müteahhit) bir eseri meydana getirmeyi ve işsahibi de bir ücret (karşılık) ödemeyi yüklenir. İşsahibinin karı ediminin salt para ile belirlenmiş olması zorunlu değildir. Para yerine mali değeri bulunan bir eşya ya da çalışma, karşı edimi oluşturabilir. İşte arsa payı karşılığında kat yapımı sözleşmesinde, arsa malikinin (iş sahibinin) karşı edimi, eşya yani taşınmaz pay mülkiyetinin geçirilmesi yolunda kararlaştırılır. Yukarıdan beri sıralanan bütün bilgiler ve açıklamalarla bu tür sözleşmenin özelliği göz önünde tutulduğunda, arsa payı karşılığında kat yapımını kapsayan dava konusunda yer alan Karşıyaka 1. Noterliğinin satış vaadi biçimine uygun olarak (re’sen) düzenlediği 17.12.1971 günlü sözleşmeyi geçerli kabul etmek gerekir.

Öte yandan, sözleşmenin tümündeki hükümlere ve BK. md. 18 uyarınca tarafların güttükleri amaca değer verilmesinin gerekmesi nedeniyle arsa payı karşılığında kat yapımını kapsayan kat mülkiyetiyle ilişkilendirilebilecek bir sözleşme ilişkisinin kurulduğu da çok belirgindir. İşte böyle bir sözleşmenin noterlikçe (re’sen) düzenlenmesi, geçerli olması için yeter görülmelidir. Yasal dayanakları ayrıntılı olarak gösterilmiş olan böyle bir çözümün yani kat mülkiyeti ya da irtifak kurma vaadinin noterlerce de senetlenebileceğinin benimsenmesi, yurt gerçeklerine uygun düşmesinden başka, tapu kütük memuru gibi kamusal bir ödev yapan noterler önünde bu tür sözleşmelerin düzenlenmesinin bugüne değin kökleşmiş bir uygulama olarak da sürüp gitmesi, yurttaşların çıkarlarının korunması olanağını da sağlar.

İşte yukarıdan beri açıklanan gerektirici nedenlerden ötürü, yerel mahkemenin, kat mülkiyetiyle ilişkilendirilebilecek sözleşmeyi geçersiz sayması doğru bulunmamıştır. Burada yapılacak iş, davacının dayandığı sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek davanın esasının incelenmesinden ibarettir.